Fragen zum Hausverkauf

Vier Dinge vor allem: einen begründeten Preis, vollständige Unterlagen mit Energieausweis, die Prüfung der Finanzierung des Käufers und die Frage, ob Steuer anfällt. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB); bekannte Mängel dürfen Sie nicht verschweigen (§ 444 BGB).

Unterlagen sammeln, Preis begründen, anbieten und besichtigen, Käufer und Finanzierung prüfen, Kaufvertrag beim Notar beurkunden, Zahlung abwarten, übergeben. Dazwischen muss feststehen, dass die Stadt kein Vorkaufsrecht ausübt; erst dann trägt das Grundbuchamt den Käufer ein (§ 28 BauGB).

Nein, ohne Ausweis geht es nicht: Wer ein bebautes Grundstück verkaufen will, muss einen Energieausweis ausstellen lassen, wenn kein gültiger vorliegt, und ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG, früher GEG). Fehlt er, kann ein Bußgeld drohen (§ 108 GModG).

Beides ist erlaubt; es hängt davon ab, wie viel Zeit, Marktkenntnis und Nerven Sie einbringen wollen. Ohne Makler sparen Sie Ihren Anteil an der Provision und übernehmen Preisfindung, Anzeige mit Pflichtangaben, Besichtigungen, Käuferprüfung und Notarvorbereitung selbst.

Unterlagen und Energieausweis zusammenstellen, Preis begründen, Anzeige mit den Pflichtangaben nach § 87 GModG schalten, besichtigen, Finanzierung des Käufers klären, Notar beauftragen. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet (§ 311b BGB), danach folgen Zahlung und Übergabe.

Vor allem drei Pflichten: Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG), Pflichtangaben in der Anzeige (§ 87 GModG) und bekannte Mängel nicht verschweigen, denn bei Arglist hilft auch ein Gewährleistungsausschluss nicht (§ 444 BGB).

Ja. Die Liste der Unterlagen, vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis, steht auf der Seite „Kosten beim Hausverkauf“. Für den Privatverkauf kommen die Aufgaben dazu, die sonst der Makler übernimmt: Preisbegründung, Anzeige, Besichtigungen und Prüfung der Finanzierung.

Nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Dann ist der Gewinn steuerpflichtig, sobald alle privaten Veräußerungsgewinne des Jahres zusammen 1.000 Euro erreichen.

Zehn Jahre. Gezählt wird vom Tag des notariellen Kaufvertrags, mit dem Sie das Haus erworben haben, bis zum Tag des Verkaufsvertrags; auf die Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an (Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23).

Ja, verkaufen dürfen Sie jederzeit; es geht nur um die Steuer. Steuerfrei ist der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.

Ja, für Häuser im Privatvermögen: Liegen mehr als zehn Jahre zwischen den beiden Kaufverträgen, ist der Gewinn kein privates Veräußerungsgeschäft. Anders kann es nur sein, wenn der Verkauf zu einem gewerblichen Grundstückshandel gehört.

Zuerst klären, wer Erbe ist und wie Sie das dem Grundbuchamt nachweisen. Danach zählen drei Punkte: Alle Miterben müssen mitwirken (§ 2040 BGB), für die Steuer gilt die Frist ab dem Kauf durch den Erblasser, und vor dem Verkauf braucht das Haus einen Energieausweis.

Sobald Sie Ihr Erbrecht nachweisen können, in der Regel mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Eine Wartefrist schreibt das Gesetz nicht vor; ob ein früher Verkauf steuerlich passt, hängt von der Zehnjahresfrist ab.

Für die Steuer zählt die Zehnjahresfrist ab dem Kaufvertrag des Erblassers, nicht ab dem Erbfall. Für das Grundbuch gilt: Wird der Antrag auf Eintragung der Erben binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fällt dafür keine Gebühr an (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110).

Einkommensteuer fällt nur an, wenn der Erblasser das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und weder er noch Sie es zuletzt selbst bewohnt haben. Die Höhe hängt von Ihren übrigen Einkünften ab. Die Erbschaftsteuer ist eine eigene Frage für Ihren Steuerberater.

Nur innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Erblasser. Die Erbschaft selbst ist keine Anschaffung, und Erben übernehmen die Frist und die Eigennutzung des Erblassers (Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23 und Anhang 26).

Ja, wenn der Erblasser es vor mehr als zehn Jahren gekauft hat oder wenn es im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde, wobei die Nutzung durch den Erblasser mitzählt. Ihr eigener Erwerb durch Erbschaft ist zudem von der Grunderwerbsteuer befreit.

Gemeinsam: Erben können über das Haus nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB), also unterschreiben alle den Kaufvertrag. Einigen sie sich nicht, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, notfalls über eine Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG).

Ja. Erben müssen nicht erst selbst eingetragen werden, wenn das Haus gleich auf den Käufer übertragen wird (§ 40 GBO). Den Nachweis der Erbfolge braucht das Grundbuchamt trotzdem, meist den Erbschein.

Ein eingetragenes Wohnungsrecht erlaubt einer bestimmten Person, das Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen (§ 1093 BGB). Wer das Haus kauft, kann diesen Teil deshalb nicht selbst nutzen, solange das Recht besteht.

Ja. Der Eigentümer kann das Haus verkaufen, auch wenn ein Wohnrecht eingetragen ist. Ob das Recht bestehen bleibt oder vorher gelöscht wird, klärt der Notar mit allen Beteiligten; ohne Löschung kauft der Käufer ein Haus, in dem der Berechtigte wohnen bleiben darf.

Ja, das Wohnrecht hindert den Verkauf nicht. Es erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 in Verbindung mit § 1090 BGB) oder wenn er darauf verzichtet und es gelöscht wird. Bis dahin müssen Käufer mit dem Recht rechnen.

Nein. Ein Wohnungsrecht ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar (§ 1092 BGB). Die Ausübung darf einem anderen nur überlassen werden, wenn das gestattet ist. Der Berechtigte kann aber gegen eine Vereinbarung mit dem Eigentümer auf das Recht verzichten.

Ja. Der Eigentümer kann verkaufen; der Nießbrauch belastet das Haus aber weiter, bis er gelöscht wird. Der Nießbraucher darf die Nutzungen ziehen, also auch vermieten (§ 1030 BGB). Den Nießbrauch selbst kann er nicht verkaufen (§ 1059 BGB).

Im notariellen Kaufvertrag: Dort steht, ob das Recht bestehen bleibt oder vor der Übergabe gelöscht wird, welcher Teil des Hauses betroffen ist und was nach dem Tod des Berechtigten gilt. Den Wortlaut entwirft der Notar; Ihre Wünsche sollten vorher geklärt sein.

Nein. Das Gesetz verlangt keinen Verkauf. Ein Partner kann den Anteil des anderen übernehmen, beide können gemeinsam verkaufen oder das Haus behalten und vermieten. Ausgeglichen wird bei der Zugewinngemeinschaft der Zugewinn, nicht das Haus selbst (§ 1378 BGB).

Wie jeder Hausverkauf, aber beide Eigentümer müssen jeden Schritt mittragen: Preis, Käufer und Notartermin. Über das Haus im Ganzen können Miteigentümer nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 BGB). Hilfreich ist eine Absprache vorab, wie der Erlös verteilt und der Kredit abgelöst wird.

Das ist kein Gegensatz. Der Sachwert ist eines von drei Verfahren, mit denen der Verkehrswert ermittelt wird (§ 6 ImmoWertV, § 194 BauGB). Für den Zugewinnausgleich zählt der Wert des Vermögens am Ende des Güterstands (§ 1376 BGB); welches Verfahren passt, begründet das Gutachten.

Ja. Ein Darlehen mit festem Zins und Grundschuld können Sie vorzeitig kündigen, wenn Sie das Haus verkaufen wollen, sofern seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind (§ 490 Absatz 2 BGB). Der Kredit wird dann aus dem Kaufpreis abgelöst.

So hoch wie der Schaden, der der Bank unmittelbar durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht; das Gesetz verlangt eine angemessene Entschädigung (§ 502 Absatz 1 BGB). Eine feste Prozentgrenze gibt es für Immobilienkredite nicht. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben.

Die Bank berechnet sie und muss sie begründen können; eine Formel schreibt das Gesetz nicht vor. Prüfen Sie zuerst Ihren Vertrag: Sind die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung unzureichend, ist die Entschädigung ausgeschlossen (§ 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB).

Das hängt von Ihrem Vertrag ab, vor allem davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Wer verkauft, kann eine gezahlte Entschädigung bei einem steuerpflichtigen Verkauf vom Gewinn abziehen, wenn sie durch die lastenfreie Veräußerung veranlasst ist (Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23).

Strafzinsen im eigentlichen Sinn gibt es nicht. Die Bank darf den Schaden ersetzt verlangen, der ihr durch die vorzeitige Kündigung entsteht, das Gesetz nennt ihn Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Absatz 2 Satz 3 BGB). Nach Ablauf der Zinsbindung fällt sie nicht an.

Nach dem Gesetz der Käufer: Er trägt die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 Absatz 2 BGB). Der Kaufvertrag kann es anders regeln, und gegenüber dem Notar haftet jeder, dessen Erklärung beurkundet wurde (§ 30 GNotKG).

Für Verkäufer vor allem: Unterlagen und Energieausweis, die Löschung von Grundschulden, gegebenenfalls Maklerprovision und Vorfälligkeitsentschädigung. Notar und Grundbucheintrag des Käufers trägt nach § 448 BGB der Käufer; die Grunderwerbsteuer schulden beide Seiten, wer sie zahlt, regelt der Kaufvertrag.

Eine gesetzliche Gebühr gibt es nicht; wir verlangen 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite, inklusive Mehrwertsteuer. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt: Zahlen beide Seiten, dann in gleicher Höhe (§ 656c BGB); fällig wird die Provision nur, wenn der Kaufvertrag durch den Makler zustande kommt (§ 652 BGB).

Ja, die Checkliste steht auf dieser Seite im letzten Abschnitt: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen, Darlehensunterlagen und, je nach Fall, Erbschein, Mietverträge oder Unterlagen zu eingetragenen Rechten.