Haus verkaufen: Steuer und Spekulationsfrist

Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?

Der Verkauf eines privaten Hauses ist steuerfrei, wenn eine von zwei Bedingungen erfüllt ist: Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre, oder Sie haben das Haus selbst bewohnt. Beides regelt § 23 EStG. Treffen beide nicht zu, ist der Gewinn ein „privates Veräußerungsgeschäft“ und gehört zu Ihren sonstigen Einkünften.

Umgangssprachlich heißt das „Spekulationssteuer“. Eine eigene Steuer dieses Namens gibt es nicht: Der Gewinn wird über die Einkommensteuer erfasst, die Zehnjahresgrenze heißt im Gesetz „Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung“. Wie viel Steuer im Einzelfall herauskommt, hängt von Ihren übrigen Einkünften ab. Das rechnet Ihr Steuerberater, nicht der Makler.

Dazu kommt eine Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 Euro betragen (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Liegt der Gewinn bei 1.000 Euro oder darüber, ist der ganze Betrag steuerpflichtig, nicht nur der Teil über der Grenze. Bei zusammen veranlagten Ehegatten hat jeder seine eigene Freigrenze (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23).

• mehr als zehn Jahre zwischen den beiden Kaufverträgen: steuerfrei
• im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt: steuerfrei
• beides nicht erfüllt: Gewinn versteuern, wenn er die Freigrenze erreicht

Wie wird die Spekulationsfrist beim Haus gezählt?

Die Spekulationsfrist beim Haus zählt vom Tag des Kaufvertrags bis zum Tag des Verkaufsvertrags. Maßgebend ist jeweils das „obligatorische Geschäft“, also die notarielle Beurkundung, nicht die spätere Eintragung im Grundbuch (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23).

Ein Beispiel: Wer den Kaufvertrag für sein Haus im Frühjahr 2016 unterschrieben hat, sollte den neuen Kaufvertrag erst unterschreiben, wenn seit diesem Tag mehr als zehn Jahre vergangen sind. Liegen zwischen den beiden Beurkundungen nur ein paar Wochen zu wenig, ist der Gewinn steuerpflichtig, auch wenn Übergabe und Grundbucheintrag später liegen. Den genauen Tag sollten Sie mit dem Notar und Ihrem Steuerberater abgleichen, bevor ein Termin feststeht.

Haben Sie ein Grundstück gekauft und darauf gebaut, beginnt die Frist mit dem Kauf des Grundstücks. Das Gebäude zählt mit, soweit es innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert wurde (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Ein Haus, das Sie geerbt oder geschenkt bekommen haben, übernimmt die Frist des Vorbesitzers. Wie das bei Erben gezählt wird, steht auf der Seite geerbtes Haus verkaufen.

Wann gilt die Ausnahme für selbst bewohnte Häuser?

Ein selbst bewohntes Haus können Sie auch vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Das Gesetz kennt dafür zwei Wege: Sie haben das Haus die ganze Zeit seit dem Kauf oder der Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt, oder Sie haben es im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Für den zweiten Weg verlangt die Finanzverwaltung keine vollen drei Jahre. Es genügt, wenn Sie im Verkaufsjahr zumindest am 1. Januar, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr davor mindestens am 31. Dezember dort gewohnt haben (Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 26). Bei einem Verkauf im Jahr 2026 heißt das: am 31. Dezember 2024 selbst gewohnt, das ganze Jahr 2025 und am 1. Januar 2026. Wer danach auszieht und das Haus im Verkaufsjahr vermietet, verliert die Steuerfreiheit nicht.

Schädlich ist dagegen eine Lücke im Vorjahr: Wird das Haus im Jahr vor dem Verkauf kurz vermietet oder steht es vorübergehend leer, ist der Gewinn zu versteuern. Als eigene Nutzung zählt auch, wenn ein Kind dort wohnt, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag bekommen. Überlassen Sie das Haus anderen Angehörigen, etwa den Eltern, zählt das nicht als eigene Nutzung (ebenfalls Anhang 26).

Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?

Steuerpflichtig ist nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn: der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten (§ 23 Absatz 3 Satz 1 EStG). Welche Posten im Einzelnen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, klärt Ihr Steuerberater anhand der Belege.

War das Haus vermietet, mindern die Abschreibungen, die Sie in dieser Zeit steuerlich geltend gemacht haben, die Anschaffungskosten (§ 23 Absatz 3 Satz 4 EStG). Der rechnerische Gewinn wird dadurch höher. Umgekehrt kann eine Vorfälligkeitsentschädigung den Gewinn mindern, wenn Sie sie zahlen müssen, weil das Haus lastenfrei verkauft wird (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23). Was die Bank dabei verlangen darf, steht unter Vorfälligkeitsentschädigung.

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen derselben Art verrechnet werden, nicht mit Lohn oder Mieteinnahmen (§ 23 Absatz 3 Satz 7 EStG). Welche weiteren Verkaufskosten das Finanzamt als Werbungskosten anerkennt, hängt vom Einzelfall ab. Eine Übersicht, welche Kosten beim Verkauf überhaupt anfallen, finden Sie unter Kosten beim Hausverkauf.

Was gilt, wenn das Haus vermietet war?

Für ein vermietetes Haus gilt nur die Zehnjahresfrist; die Ausnahme für selbst bewohnte Häuser greift nicht. Wer ein Haus vermietet und es innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss einen Gewinn deshalb grundsätzlich versteuern (§ 23 EStG).

Gemischte Fälle sind häufig: Ein Haus war erst vermietet und wurde dann selbst bewohnt, oder umgekehrt. Entscheidend ist dann, ob die eigene Nutzung die Zeitpunkte erfüllt, die oben beschrieben sind. Wer im Vorjahr des Verkaufs zwischenzeitlich vermietet hat, erfüllt sie nicht. Auch bei einem Zweifamilienhaus, in dem Sie eine Wohnung selbst bewohnen und die andere vermieten, kann das Ergebnis für beide Teile unterschiedlich ausfallen. Solche Fälle gehören vor dem Verkauf auf den Tisch des Steuerberaters.

Ein Mietverhältnis endet übrigens nicht dadurch, dass Sie das Haus verkaufen: Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Für Ihre Planung heißt das, dass Sie den Zeitpunkt des Verkaufs nicht vom Auszug der Mieter abhängig machen müssen, wohl aber den Kreis der Käufer: Wer selbst einziehen möchte, sucht meist ein freies Haus.

Kann ein Hausverkauf gewerblich werden?

Ja, wenn jemand innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien verkauft. Die Finanzverwaltung sieht den Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich als gewerblichen Grundstückshandel an (BMF-Schreiben vom 26.03.2004 zum gewerblichen Grundstückshandel). Diese „Drei-Objekt-Grenze“ ist ein Anzeichen, keine starre Regel; die fünf Jahre haben nach dem BMF-Schreiben keine starre Bedeutung.

Für die meisten Eigentümer, die ihr eigenes Haus verkaufen, spielt das keine Rolle. Selbst bewohnte Häuser werden bei der Zählung nicht mitgerechnet, und wer ein Haus mindestens zehn Jahre vermietet hat, verkauft es grundsätzlich noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung. Aufmerksam sollten Sie werden, wenn Sie in den letzten Jahren selbst gebaut, geteilt oder mehrere Objekte verkauft haben: Dann gelten andere Regeln als bei § 23 EStG, und die Einordnung gehört in die Hände eines Steuerberaters.

Welche Unterlagen braucht Ihr Steuerberater?

Ihr Steuerberater braucht vor allem die beiden Kaufverträge, denn aus deren Datum ergibt sich die Frist. Dazu kommen Belege über alles, was den Gewinn verändert. Am besten legen Sie die Unterlagen zusammen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, damit Sie den Verkaufstermin notfalls noch verschieben können.

• Ihren damaligen Kaufvertrag oder, bei einem Neubau, den Grundstückskaufvertrag
• Rechnungen über Bau, Anbau und größere Umbauten
• Nachweise, wann Sie selbst dort gewohnt haben, und gegebenenfalls Mietverträge
• Steuerbescheide mit den Abschreibungen, falls vermietet war
• die Abrechnung der Bank, falls eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
• den Entwurf des neuen Kaufvertrags

Die Steuer ist nur ein Teil der Vorbereitung. Wie der ganze Weg vom ersten Gespräch bis zur Übergabe aussieht, steht auf der Seite Haus verkaufen in Düsseldorf. Wer ein Haus nach einer Trennung verkauft, findet die steuerlichen Besonderheiten unter Haus verkaufen bei Scheidung. Kurze Antworten auf weitere Fragen stehen unter Fragen zum Hausverkauf.

Quellen: § 23 EStG, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23, Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 26, BMF-Schreiben vom 26.03.2004 zum gewerblichen Grundstückshandel, § 566 BGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.