Haus verkaufen: Kosten für Verkäufer

Welche Kosten hat der Verkäufer beim Hausverkauf?

Haus verkaufen kostet den Verkäufer vor allem Vorbereitung und, falls noch ein Kredit läuft, dessen Ablösung; Notar und Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer. Welche Posten bei Ihnen anfallen, hängt von Ihrem Haus und Ihren Verträgen ab. Die folgende Übersicht ordnet die Posten.

Eine pauschale Prozentangabe für die Kosten eines Hausverkaufs gibt es nicht; Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gesetz über Kosten der Gerichte und Notare (GNotKG) und dem Kaufpreis, Provision und Ablösung nach Ihren Verträgen. Rechnen Sie deshalb mit den Posten, die Sie konkret betreffen. Was sich davon später bei der Steuer auswirkt, steht weiter unten.

Wer zahlt beim Hausverkauf den Notar?

Den Notar zahlt beim Hausverkauf nach dem Gesetz der Käufer. § 448 Absatz 2 BGB bestimmt: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür nötigen Erklärungen. Das ist die gesetzliche Grundregel; der Kaufvertrag kann sie ändern.

Gegenüber dem Notar selbst sieht es anders aus: Die Kosten schuldet, wer den Auftrag erteilt hat (§ 29 GNotKG), und ferner jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist (§ 30 GNotKG). Unterschreiben Sie als Verkäufer, haften Sie dem Notar also mit, auch wenn der Käufer die Kosten nach dem Vertrag trägt. Ähnlich bei der Grunderwerbsteuer: Steuerschuldner sind beide Vertragsteile (§ 13 GrEStG).

Wie hoch die Gebühren sind, legt das GNotKG fest. Grundlage ist der Kaufpreis als Geschäftswert (§ 47 GNotKG), die Gebühr folgt der Tabelle B. Das Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung für einen Kaufpreis von 500.000 Euro:

Dazu kommen beim Käufer Umsatzsteuer und Auslagen und, wenn er finanziert, die Kosten seiner Grundschuld. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent (Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz in NRW); bei 500.000 Euro sind das 32.500 Euro.

Wie wird die Maklerprovision beim Einfamilienhaus geteilt?

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher darf die Provision nicht einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Das regeln die §§ 656a bis 656d BGB, die für Kaufverträge über „eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus“ gelten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB).

• Der Maklervertrag braucht Textform; eine E-Mail genügt (§ 656a BGB).
• Arbeitet der Makler für beide Seiten, verpflichten sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe (§ 656c BGB).
• Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens einen Anteil weitergeben, der seinen eigenen nicht übersteigt; der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d BGB).
• Provision entsteht nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB).

Eine gesetzliche Gebühr für Makler gibt es nicht. Wir verlangen 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite, inklusive Mehrwertsteuer: 3,0 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer (§ 12 Absatz 1 UStG) für den Verkäufer und derselbe Betrag für den Käufer. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das 17.850 Euro je Seite. Beide Seiten zahlen damit gleich viel, wie es § 656c BGB beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher ohnehin verlangt; vereinbart wird es vorher in Textform. Für Mehrfamilienhäuser gelten die Teilungsregeln nach ihrem Wortlaut nicht. Was Sie ohne Makler selbst übernehmen und was Sie dabei sparen, steht auf der Seite privat verkaufen ohne Makler.

Welche Kosten entstehen für Energieausweis und Unterlagen?

Für den Energieausweis und die Unterlagen zahlen Sie als Verkäufer, und beides brauchen Sie früh. Wer ein bebautes Grundstück verkaufen will, muss einen Energieausweis ausstellen lassen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 GModG (früher GEG)). Das Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG); die Paragrafen sind gleich geblieben.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig, außer das Haus erfüllte schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später darauf gebracht (§ 80 Absatz 3 GModG). Den Ausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Kaufvertrag unverzüglich (§ 80 Absatz 4).

Schalten Sie eine Anzeige, gehören Angaben aus dem Energieausweis hinein, darunter die Art des Ausweises, den Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG (früher GEG)). Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich diese Pflichtangaben. Fehlen sie, kann bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit ein Bußgeld bis 10.000 Euro verhängt werden (§ 108 GModG (früher GEG)). Was ein Energieausweis kostet, ist gesetzlich nicht festgelegt; holen Sie Angebote ein. Auch Grundbuchauszug und Bauunterlagen können Gebühren kosten, deren Höhe Ihnen die zuständige Stelle nennt.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Beim Grundbuchamt kostet die Löschung einer Grundschuld eine 0,5-Gebühr, berechnet aus dem Betrag der zu löschenden Grundschuld. Das Kostenverzeichnis zum GNotKG führt die „Löschung in Abteilung III des Grundbuchs“ unter Nr. 14140 mit dem Gebührensatz 0,5 (Kostenverzeichnis zum GNotKG, Nr. 14140). Grundschulden stehen in Abteilung III, deshalb ist das die richtige Nummer. Die Festgebühr von 25 Euro für die „Löschung im Übrigen“ (Nr. 14143) betrifft Rechte außerhalb dieser Abteilung, etwa ein Wohnrecht, und gilt für Ihre Grundschuld nicht.

Der Satz 0,5 ist keine Geldsumme, sondern ein Faktor auf den Tabellenwert. Für Grundbuchsachen gilt Tabelle B des GNotKG (GNotKG, Gebührentabelle (Anlage 2)). Bei einer eingetragenen Grundschuld von 500.000 Euro beträgt die volle Gebühr 935 Euro, die 0,5-Gebühr für die Löschung also 467,50 Euro. Ist die Grundschuld niedriger, sinkt der Betrag entsprechend; nach unten ist der Mindestbetrag einer Gebühr 15 Euro (§ 34 Absatz 5 GNotKG).

Dazu kommen die Notarkosten für die Löschungsbewilligung: Der Notar fordert sie bei Ihrer Bank an, beglaubigt und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Diese Kosten richten sich ebenfalls nach dem GNotKG; die genaue Höhe nennt Ihnen der Notar vorab, zusammen mit Auslagen und Umsatzsteuer.

Ein Käufer erwartet ein Haus ohne Ihre Grundschuld. Deshalb gehört die Löschung zum lastenfreien Verkauf, und der Notar fordert die Löschungsunterlagen Ihrer Bank im Rahmen des Vollzugs an. Ist Ihr Kredit noch nicht abbezahlt, wird er aus dem Kaufpreis abgelöst; ob dabei eine Entschädigung fällig wird, steht unter Vorfälligkeitsentschädigung.

Ist der Kredit längst getilgt, die Grundschuld aber noch eingetragen, lohnt es sich, die Löschungsbewilligung der Bank schon vor dem Verkauf anzufordern. Dann ist dieser Punkt erledigt, bevor ein Käufer gefunden ist.

Welche Kosten zählen bei der Steuer?

Bei der Steuer zählen Verkaufskosten nur, wenn der Verkauf überhaupt steuerpflichtig ist, also innerhalb von zehn Jahren und ohne Eigennutzung. Dann ist der Gewinn der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten (§ 23 Absatz 3 EStG).

Ausdrücklich geregelt ist die Vorfälligkeitsentschädigung: Ist sie durch die Pflicht zur lastenfreien Veräußerung veranlasst, mindert sie den Gewinn (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23). Welche weiteren Kosten anerkannt werden, klärt Ihr Steuerberater anhand der Belege. Heben Sie deshalb alle Rechnungen rund um den Verkauf auf. Wann ein Hausverkauf steuerfrei ist, steht auf der Seite Steuer beim Hausverkauf.

Checkliste: Was gehört in die Mappe für den Hausverkauf?

In die Mappe für den Hausverkauf gehört alles, was Käufer, Bank und Notar sehen wollen. Je vollständiger sie ist, desto ruhiger verlaufen Besichtigungen und Finanzierungsprüfung. Diese Checkliste deckt die üblichen Fälle ab:

• aktueller Grundbuchauszug mit allen Abteilungen
• gültiger Energieausweis nach dem GModG
• Flurkarte, Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung, soweit vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen, Anbauten und Reparaturen der letzten Jahre
• Darlehensverträge und Ablöseinformationen Ihrer Bank
• bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO)
• bei Wohnrecht oder Nießbrauch: die Eintragungsbewilligung, auf die das Grundbuch verweist
• bei Vermietung: Mietverträge und Nachweise über die Miete
• Ausweisdokument: Makler müssen ihre Vertragspartner nach dem Geldwäschegesetz identifizieren (§ 11 Geldwäschegesetz)

Fehlt etwas, ist das selten ein Grund zur Sorge, aber ein Grund, früh anzufangen. Den ganzen Ablauf beschreibt die Seite Haus verkaufen in Düsseldorf.

Quellen: § 448 BGB, § 29 GNotKG, § 30 GNotKG, § 47 GNotKG, § 34 GNotKG, GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1), GNotKG, Gebührentabelle (Anlage 2), § 13 GrEStG, Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz in NRW, § 652 BGB, § 656a BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB, § 80 GModG (früher GEG), § 87 GModG (früher GEG), § 108 GModG (früher GEG), § 23 EStG, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23, § 12 UStG, § 11 Geldwäschegesetz. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.