Geerbtes Haus verkaufen

Wann dürfen Sie ein geerbtes Haus verkaufen?

Sie dürfen ein geerbtes Haus verkaufen, sobald feststeht, wer Erbe ist, und Sie das gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen können. Mit dem Tod geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB); eine Wartefrist für den Verkauf kennt das Gesetz nicht.

Im Grundbuch steht zunächst noch der Verstorbene. Das Grundbuchamt soll die Erben auffordern, das Grundbuch berichtigen zu lassen, darf damit aber warten, solange berechtigte Gründe vorliegen (§ 82 GBO). Ein bevorstehender Verkauf ist ein naheliegender Grund, das mit dem Grundbuchamt abzustimmen.

Für den Verkauf selbst müssen Sie nicht erst als Eigentümer eingetragen werden. Wenn das Haus direkt auf den Käufer übertragen wird, verzichtet die Grundbuchordnung auf die Voreintragung der Erben (§ 40 GBO). Wer sich trotzdem eintragen lässt, etwa weil der Verkauf noch nicht feststeht, zahlt dafür keine Gebühr, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. So steht es in der Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG; das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Brauchen Sie einen Erbschein für den Verkauf?

Meistens ja. Gegenüber dem Grundbuchamt lässt sich die Erbfolge nur mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis nachweisen (§ 35 GBO). Es gibt eine wichtige Ausnahme: Beruht die Erbfolge auf einem Testament oder Erbvertrag in einer öffentlichen Urkunde, also in der Regel vom Notar beurkundet, genügen diese Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung.

Auch dann darf das Grundbuchamt einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge durch die Urkunden nicht für nachgewiesen hält. Liegt nur ein selbst geschriebenes Testament vor, greift die Erleichterung nach dem Wortlaut nicht, denn es ist keine öffentliche Urkunde. Für Grundstücke mit geringem Wert, unter 3.000 Euro, sieht § 35 Absatz 3 GBO weitere Erleichterungen vor; bei einem Haus in Düsseldorf spielt das praktisch keine Rolle.

Planen Sie den Erbschein deshalb früh ein. Ein Käufer und dessen Bank wollen vor der Beurkundung wissen, dass die Verkäufer die Eigentumsumschreibung tatsächlich ermöglichen können. Mit dem Erbschein in der Hand lässt sich der Notartermin verlässlich festlegen.

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus?

Eine Erbengemeinschaft verkauft gemeinsam: Die Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe muss den Kaufvertrag also unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen. Eine Mehrheit reicht für den Verkauf nicht.

Möchte ein Erbe das Haus behalten und die anderen auszahlen, ist auch das ein Weg: Erwirbt ein Miterbe ein Grundstück zur Teilung des Nachlasses, ist dieser Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nummer 3 GrEStG). Über die Höhe der Auszahlung müssen sich die Erben einigen. Hilfreich ist eine Wertermittlung, der alle vertrauen: Eigentümer können beim Gutachterausschuss ein Gutachten über den Verkehrswert beantragen (§ 193 BauGB).

Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Der letzte Weg ist dann die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht nach § 180 ZVG. Ein Miterbe kann beantragen, das Verfahren einstweilen einzustellen, längstens für sechs Monate, und das einmal wiederholen. Eine Versteigerung nimmt allen Beteiligten die Kontrolle über Zeitpunkt, Käufer und Preis. Deshalb lohnt es sich, vorher in Ruhe über einen gemeinsamen Verkauf zu sprechen.

Fällt Spekulationssteuer auf ein geerbtes Haus an?

Nur, wenn der Erblasser das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und keine Eigennutzung vorliegt. Die Erbschaft selbst ist nach Auffassung der Finanzverwaltung keine Anschaffung (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23). Die Frist beginnt deshalb nicht mit dem Erbfall neu, sondern läuft ab dem Kaufvertrag des Erblassers weiter.

Das ist im Gesetz selbst nur für die Schenkung ausdrücklich geregelt; für Erben steht es im amtlichen Einkommensteuer-Handbuch mit Verweis auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs. Auch die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Erblasser wird Ihnen zugerechnet (Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 26). Hat Ihre Mutter das Haus also bis zuletzt selbst bewohnt, kann der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei sein, wenn die Zeitpunkte passen. Wie diese Zeitpunkte gezählt werden, erklärt die Seite Spekulationsfrist beim Haus.

Hat der Erblasser das Haus vor Jahrzehnten gekauft oder gebaut, ist die Frist meist längst abgelaufen, und der Verkauf bleibt einkommensteuerfrei. Davon zu trennen ist die Erbschaftsteuer. Sie richtet sich nach einem eigenen Gesetz, das diese Seite nicht behandelt. Ob ein Verkauf Folgen für die Erbschaftsteuer hat, fragen Sie vor dem Verkauf Ihren Steuerberater. Grunderwerbsteuer fällt für Ihren eigenen Erwerb nicht an: Der Erwerb von Todes wegen ist befreit (§ 3 Nummer 2 GrEStG).

Was gehört vor den Verkauf eines geerbten Hauses?

Vor dem Verkauf gehören drei Dinge geklärt: die Unterlagen, der Zustand des Hauses und die Frage, was im Grundbuch eingetragen ist. Erben kennen das Haus oft nicht im Detail. Deshalb lohnt sich ein gründlicher Blick, bevor Interessenten kommen.

• Nachweis der Erbfolge: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
• aktueller Grundbuchauszug, auch mit den Eintragungen in Abteilung II und III
• ein gültiger Energieausweis: Wer ein bebautes Grundstück verkauft, muss ihn ausstellen lassen, falls keiner vorliegt (§ 80 GModG (früher GEG))
• Baupläne, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen, soweit auffindbar
• Darlehensunterlagen, falls auf dem Haus noch eine Grundschuld eingetragen ist

Steht im Grundbuch ein Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten einer Person, die noch lebt, verkaufen Sie das Haus mit diesem Recht. Was das für Käufer bedeutet, steht unter Haus mit Wohnrecht verkaufen. Ist der Berechtigte verstorben, kann das Recht nach den Regeln der Grundbuchordnung gelöscht werden.

Auch Mängel, die Sie kennen, gehören auf den Tisch. Einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann sich ein Verkäufer nicht zunutze machen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Erben, die das Haus selbst nie bewohnt haben, sagen am besten offen, was sie wissen und was nicht.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten: wie entscheiden Erben?

Die Entscheidung hängt vor allem davon ab, ob alle Erben dasselbe wollen und wer sich um das Haus kümmern kann. Vermieten setzt voraus, dass jemand die Pflichten als Vermieter übernimmt und die Erbengemeinschaft sich über Einnahmen, Ausgaben und Reparaturen einig bleibt. Verkaufen beendet die Gemeinschaft an diesem Haus.

Steuerlich gilt: Vermieten Sie das Haus und verkaufen es später, bleibt die Zehnjahresfrist ab dem Kauf durch den Erblasser maßgeblich. Ist sie abgelaufen, ist auch ein späterer Verkauf einkommensteuerfrei. Läuft sie noch, verlieren Sie durch die Vermietung die Möglichkeit, sich auf die Eigennutzung zu berufen. Ein Mietvertrag endet bei einem späteren Verkauf übrigens nicht; der Käufer tritt in ihn ein (§ 566 BGB).

Ziehen Sie selbst ein, kann das Haus nach den Regeln zur Eigennutzung später steuerfrei verkauft werden. Für eine Erbengemeinschaft heißt das aber meist, dass einer die anderen auszahlt. Welche Lösung passt, ist eine Familienentscheidung. Wir helfen mit einer Einschätzung, was das Haus am Markt erzielen kann. Den ganzen Ablauf eines Verkaufs beschreibt die Seite Haus verkaufen in Düsseldorf, die Nebenkosten stehen unter Kosten beim Hausverkauf.

Quellen: § 1922 BGB, § 35 GBO, § 40 GBO, § 82 GBO, GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1), § 2040 BGB, § 2042 BGB, § 180 ZVG, § 3 GrEStG, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23, Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 26, § 80 GModG (früher GEG), § 444 BGB, § 566 BGB, § 193 BauGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.