Haus verkaufen ohne Makler

Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?

Ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen, ist Ihre Entscheidung; das Gesetz schreibt keinen Makler vor. Vorgeschrieben ist nur, dass der Kaufvertrag über ein Grundstück notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Alles davor können Sie selbst erledigen.

Ein Privatverkauf passt gut, wenn Sie den Käufer schon kennen, etwa aus Familie, Nachbarschaft oder Freundeskreis, wenn Sie Zeit für Besichtigungen haben und sich zutrauen, über den Preis zu verhandeln. Schwieriger wird es, wenn das Haus vermietet ist, mehrere Erben beteiligt sind, ein Wohnrecht eingetragen ist oder Sie weit weg wohnen. Dann wächst der Abstimmungsaufwand schnell.

Wir sind Makler und verdienen nur, wenn ein Kaufvertrag durch unsere Arbeit zustande kommt (§ 652 BGB). Wir sagen Ihnen trotzdem gern, wenn wir meinen, dass Sie es allein schaffen. Die folgenden Abschnitte zeigen, was auf Sie zukommt, damit Sie die Entscheidung mit offenen Augen treffen.

Welche Aufgaben übernehmen Sie beim Privatverkauf selbst?

Beim Privatverkauf übernehmen Sie alle Schritte bis zum Notar selbst. Die Reihenfolge ist dieselbe wie mit Makler; der Unterschied ist, wer die Arbeit macht und die Verantwortung trägt.

1. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Wohnfläche, Modernisierungen. Die vollständige Liste steht in der Checkliste für den Hausverkauf.
2. Preis begründen: aus amtlichen Richtwerten und vergleichbaren Verkäufen einen Angebotspreis ableiten, den Sie in Gesprächen erklären können.
3. Anzeige und Exposé: Fotos, Beschreibung, Grundriss und die Pflichtangaben zum Energieausweis.
4. Anfragen und Besichtigungen: Termine vereinbaren, Fragen beantworten, den Energieausweis vorlegen.
5. Käufer prüfen: Finanzierung klären, bevor ein Notartermin vereinbart wird.
6. Notar vorbereiten: Notar beauftragen, Vertragsentwurf prüfen, Termin abstimmen.
7. Übergabe: Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen nach Eingang des Kaufpreises übergeben.

Jeder dieser Schritte ist machbar. Zusammen ergeben sie einen Weg, der sich über Wochen bis Monate ziehen kann und in dem Sie für Interessenten erreichbar sein sollten.

Wie finden Sie ohne Makler einen realistischen Preis?

Einen realistischen Preis finden Sie über amtliche Richtwerte, die jeder kostenfrei abrufen kann. Das Portal BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen zeigt für Düsseldorf Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte für Häuser und Wohnungen; in derselben Karte gibt es einen Rechner, der eine Immobilienwertauskunft erstellt, aber keinen Verkehrswert.

Zur Einordnung hilft der Grundstücksmarktbericht 2026 der Landeshauptstadt Düsseldorf. Er nennt typische Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026: in einfachen Lagen wie Garath, Rath oder Reisholz 4.300 bis 5.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in mittleren bis guten Lagen wie Wittlaer, Grafenberg oder Unterbach 5.500 bis 7.600 Euro und in hochwertigen Lagen wie Stockum, Zooviertel oder Niederkassel 8.800 bis 13.000 Euro (Seite 20). Das sind Richtwerte für typische Häuser, keine Bewertung Ihres Hauses.

Wer es genau wissen will, kann als Eigentümer beim Gutachterausschuss ein Gutachten über den Verkehrswert beantragen (§ 193 BauGB). Es ist nicht bindend, aber eine belastbare Grundlage für Verhandlungen. Ein zu hoher Angebotspreis kostet Zeit; 2025 sind freistehende Einfamilienhäuser in Düsseldorf laut Gutachterausschuss im Schnitt um 1,4 Prozent günstiger geworden (Pressedienst der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 19.02.2026).

Welche Pflichtangaben gehören in die Anzeige?

In jede Anzeige in kommerziellen Medien gehören die Angaben aus dem Energieausweis, wenn ein Ausweis vorliegt. Diese Pflicht trifft auch private Verkäufer, die ihre Anzeige selbst verantworten (§ 87 GModG (früher GEG)). Bis zum 31. Dezember 2026 sind das bei Wohngebäuden:

• die Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
• die wesentlichen Energieträger der Heizung
• das Baujahr laut Energieausweis
• die Energieeffizienzklasse

Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich die Pflichtangaben: Dann gehören unter anderem das Ausstellungsdatum und der Jahres-Primärenergiebedarf hinein; für Ausweise, die vorher ausgestellt wurden, gelten die bisherigen Angaben weiter. Das Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG). Den Ausweis selbst legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Kaufvertrag (§ 80 GModG (früher GEG)). Verstöße können mit einem Bußgeld bis 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GModG (früher GEG)).

Wie prüfen Sie, ob ein Käufer zahlen kann?

Fragen Sie vor dem Notartermin nach einer Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers oder einem Nachweis über Eigenmittel. Ein Notartermin kostet Gebühren, und ein geplatzter Verkauf kostet Zeit. Deshalb lohnt es sich, die Zahlungsfähigkeit vorher zu klären.

Der Notar schützt Sie dann auf andere Weise: Er prüft, ob die vereinbarten Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen, und teilt das mit. Dafür sieht das Kostenverzeichnis zum GNotKG eine Betreuungsgebühr vor (Nr. 22200). Schlüssel und Besitz übergeben Sie erst, wenn der Kaufpreis eingegangen ist.

Ein Makler muss seine Vertragsparteien nach dem Geldwäschegesetz identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse besteht (§ 11 Geldwäschegesetz). Beim Privatverkauf entfällt diese Prüfung durch einen Makler; umso wichtiger ist, dass Sie wissen, mit wem Sie verhandeln.

Was müssen Sie über Mängel sagen?

Bekannte Mängel dürfen Sie nicht verschweigen. Auch wenn der Kaufvertrag die Gewährleistung ausschließt, kann sich ein Verkäufer auf diesen Ausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Für den Privatverkauf heißt das: Schreiben Sie auf, was Sie über das Haus wissen, etwa Feuchtigkeit im Keller, ein altes Dach oder einen Wasserschaden, und sagen Sie es Interessenten. Was im Exposé oder in einem Protokoll der Besichtigung steht, lässt sich später belegen. Versprechen Sie keine Eigenschaften, die Sie nicht sicher kennen.

Was sparen Sie ohne Makler wirklich?

Sie sparen den Anteil an der Provision, den Sie als Verkäufer zahlen würden. Beim Einfamilienhaus ist das wegen der gesetzlichen Teilungsregeln nur ein Teil: Arbeitet ein Makler für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB); beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d BGB). Diese Regeln gelten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Dem stehen Zeit, Aufwand und Risiko gegenüber: Preisfindung, Anzeige, Besichtigungen, Verhandlung und die Abstimmung mit Notar und Bank. Welche Kosten unabhängig vom Makler anfallen, steht unter Kosten beim Hausverkauf; wie ein laufender Kredit abgelöst wird, unter Vorfälligkeitsentschädigung. Den gesamten Weg mit oder ohne Makler zeigt die Seite Haus verkaufen in Düsseldorf; Erben finden ihre Besonderheiten unter geerbtes Haus verkaufen.

Quellen: § 311b BGB, § 652 BGB, BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktbericht 2026 der Landeshauptstadt Düsseldorf, Pressedienst der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 19.02.2026, § 193 BauGB, § 80 GModG (früher GEG), § 87 GModG (früher GEG), § 108 GModG (früher GEG), GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1), § 11 Geldwäschegesetz, § 444 BGB, § 656b BGB, § 656c BGB, § 656d BGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.