Haus verkaufen mit Wohnrecht

Was bedeutet ein Wohnrecht beim Hausverkauf?

Ein Wohnrecht beim Hausverkauf bedeutet, dass eine bestimmte Person das Haus oder einen Teil davon bewohnen darf, auch wenn es inzwischen einem anderen gehört. Das Gesetz nennt es Wohnungsrecht: das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“ (§ 1093 BGB).

Der Berechtigte darf seine Familie und die Personen aufnehmen, die er zur Pflege braucht. Rechtlich ist das Wohnungsrecht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es hängt an der Person, nicht am Haus: Es ist nicht übertragbar, und die Ausübung darf einem anderen nur überlassen werden, wenn das gestattet ist (§ 1092 BGB).

Für den Verkauf zählt vor allem, was genau im Grundbuch steht. Ob das Recht das ganze Haus betrifft oder nur die Einliegerwohnung, ob Garten und Keller mitbenutzt werden dürfen, ob für die Löschung der Nachweis des Todes genügt: All das ergibt sich aus der Eintragung und der Bewilligung, auf die sie verweist. Lassen Sie sich deshalb früh einen vollständigen Grundbuchauszug geben.

Was unterscheidet Wohnrecht und Nießbrauch beim Verkauf?

Der Unterschied liegt im Umfang: Wer ein Wohnungsrecht hat, darf wohnen; wer den Nießbrauch hat, darf das Haus wirtschaftlich nutzen, also auch vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch berechtigt dazu, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“ (§ 1030 BGB), und der Nießbraucher ist zum Besitz berechtigt (§ 1036 BGB).

Für Käufer ist beides eine Belastung, der Nießbrauch die weitergehende: Solange er besteht, stehen Mieteinnahmen dem Nießbraucher zu, nicht dem neuen Eigentümer. Den Nießbrauch selbst kann der Berechtigte nicht verkaufen; er kann aber die Ausübung einem anderen überlassen (§ 1059 BGB). Beide Rechte erlöschen mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB, für das Wohnungsrecht über § 1090 BGB).

Kann man ein Haus trotz lebenslangem Wohnrecht verkaufen?

Ja, ein lebenslanges Wohnrecht hindert den Verkauf nicht. Verkaufen kann der Eigentümer; die Frage ist, ob er das Haus mit dem Recht oder ohne verkauft. Daraus ergeben sich zwei Wege.

Verkauf mit dem Recht. Das Wohnungsrecht bleibt im Grundbuch eingetragen, bis es gelöscht wird; ob und wie es beim Eigentümerwechsel bestehen bleibt, prüft der Notar im Einzelfall. Der Käufer erwirbt dann ein Haus, in dem der Berechtigte weiter wohnen darf. Das passt zu Käufern, die nicht sofort einziehen wollen, etwa aus der Familie oder mit langem Anlagehorizont.

Verkauf nach Verzicht. Ist der Berechtigte einverstanden, das Recht aufzugeben, etwa weil er in eine kleinere Wohnung oder ins Pflegeheim zieht, kann es gelöscht werden. Die Grundbuchgebühr für die Löschung einer solchen Eintragung beträgt 25 Euro (Kostenverzeichnis zum GNotKG, Nr. 14143). Ob der Berechtigte dafür eine Gegenleistung bekommt, ist Verhandlungssache in der Familie.

Wie stark ein Wohnrecht den erzielbaren Preis mindert, hängt vom Alter des Berechtigten, vom betroffenen Teil des Hauses und von den Käufern ab. Pauschale Abschläge nennen wir bewusst nicht; dafür gibt es keine verlässliche amtliche Zahl.

Können Sie verkaufen und selbst wohnen bleiben?

Ja, das ist rechtlich möglich: Sie verkaufen das Haus und lassen sich im Kaufvertrag ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch einräumen, der im Grundbuch eingetragen wird. Das Wohnungsrecht ist ausdrücklich als Recht ausgestaltet, das an einem Gebäude „bestellt“ werden kann (§ 1093 BGB).

Ein solcher Verkauf richtet sich an einen kleineren Käuferkreis, denn der Käufer zahlt heute für ein Haus, das er erst später nutzen kann. Wer über einen Teilverkauf oder eine Verrentung nachdenkt, sollte die Bedingungen genau lesen, vor allem alle laufenden Zahlungen für die Nutzung. Lassen Sie solche Verträge vor der Unterschrift von einem Notar oder Anwalt Ihres Vertrauens erklären und vergleichen Sie sie mit einem gewöhnlichen Verkauf.

Steuerlich ist der Verkauf eines selbst bewohnten Hauses unter den Voraussetzungen des § 23 EStG einkommensteuerfrei. Wie die Eigennutzung gezählt wird, steht auf der Seite Steuer beim Hausverkauf.

Wie wird ein Wohnrecht nach dem Tod im Grundbuch gelöscht?

Nach dem Tod des Berechtigten ist das Wohnrecht erloschen, steht aber noch im Grundbuch. Für die Löschung kommt es darauf an, was eingetragen ist. Ein Recht auf Lebenszeit darf innerhalb eines Jahres nach dem Tod nur mit Bewilligung des Rechtsnachfolgers gelöscht werden, wenn Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind (§ 23 GBO).

Einfacher geht es, wenn im Grundbuch eingetragen ist, dass zur Löschung der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt. Dann reicht in der Regel die Sterbeurkunde. Ob eine solche Löschungserleichterung in Ihrem Grundbuch steht, zeigt der Auszug.

Für den Verkauf eines geerbten Hauses ist das oft der erste Schritt: Erst wird das Wohnrecht der verstorbenen Eltern gelöscht, dann folgt der Verkauf ohne Belastung. Was Erben darüber hinaus beachten, steht unter geerbtes Haus verkaufen.

Was müssen Verkäufer im Kaufvertrag regeln?

Im Kaufvertrag gehört klar geregelt, ob das Recht bestehen bleibt oder gelöscht wird und wer welche Teile des Hauses ab wann nutzt. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB); den Wortlaut entwirft der Notar. Damit der Entwurf passt, sollten Verkäufer, Berechtigte und Käufer diese Punkte vorher besprochen haben:

• Bleibt das Wohnrecht oder der Nießbrauch bestehen, oder wird es vor der Übergabe gelöscht?
• Welche Räume, Garten- und Kellerflächen betrifft das Recht genau?
• Wer trägt laufende Kosten und Reparaturen in dem Teil, den der Berechtigte nutzt?
• Was gilt nach dem Tod des Berechtigten, und genügt dann die Sterbeurkunde für die Löschung?
• Welche Mängel sind bekannt? Ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB).

Wohnrecht und Verkauf sind oft Familienthemen, die mit Erbe oder Trennung zusammenhängen. Lesen Sie dazu auch Haus verkaufen bei Scheidung. Den gewöhnlichen Ablauf eines Verkaufs beschreibt die Seite Haus verkaufen in Düsseldorf. Weitere kurze Antworten sammelt die Seite Fragen zum Hausverkauf.

Quellen: § 1093 BGB, § 1092 BGB, § 1030 BGB, § 1036 BGB, § 1059 BGB, § 1061 BGB, § 1090 BGB, § 23 GBO, GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1), § 311b BGB, § 444 BGB, § 23 EStG. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.