Haus verkaufen bei Scheidung

Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?

Nein, ein Verkauf ist bei einer Scheidung nicht vorgeschrieben. Das Haus gehört demjenigen, der im Grundbuch steht, oder beiden zu ihren Anteilen. Daran ändert die Scheidung nichts. Was sich ändert, ist die Abrechnung des Vermögens zwischen den Ehegatten.

Leben Sie in der Zugewinngemeinschaft, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Hat einer mehr hinzugewonnen als der andere, steht dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu (§ 1378 BGB). Diese Forderung entsteht mit der Beendigung des Güterstands.

Das Haus fließt in diese Rechnung mit seinem Wert ein. Ein Verkauf kann helfen, eine Ausgleichsforderung zu bezahlen, er ist aber nicht der einzige Weg. Vereinbarungen über den Ausgleich, die während des Scheidungsverfahrens getroffen werden, müssen notariell beurkundet oder vor Gericht protokolliert werden (§ 1378 Absatz 3 BGB). Welche Lösung für Sie richtig ist, besprechen Sie mit Ihrem Anwalt; diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Wege gibt es: Übernahme, Verkauf oder Vermietung?

Es gibt drei Wege: Einer übernimmt das Haus, beide verkaufen an einen Dritten, oder beide behalten es und vermieten. Jeder Weg hat andere Folgen für Geld, Kredit und Steuer.

Welche Variante trägt, hängt oft am Wert: Wer übernehmen will, muss den anderen auszahlen können, und wer verkauft, will wissen, was realistisch ist. Eine Einschätzung des Marktwerts ist deshalb oft der erste sachliche Schritt, auf den sich beide einlassen können.

Wer muss dem Hausverkauf zustimmen?

Gehört das Haus beiden, müssen beide zustimmen: Jeder Miteigentümer kann über seinen eigenen Anteil verfügen, über das Haus im Ganzen aber können die Miteigentümer nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 BGB). Ein Käufer will in aller Regel das ganze Haus; also unterschreiben beide den Kaufvertrag.

Gehört das Haus nur einem Partner, kann trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein. In der Zugewinngemeinschaft darf sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 BGB). Ob ein Hausverkauf darunter fällt, hängt davon ab, welchen Teil des Vermögens das Haus ausmacht; das ist eine Frage des Einzelfalls für Ihren Anwalt. Verweigert der andere die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie unter den Voraussetzungen des § 1365 Absatz 2 BGB ersetzen.

Der Notar klärt vor der Beurkundung, wer unterschreiben muss. Für Sie heißt das: Sprechen Sie den Verkauf früh offen an, auch wenn das Haus nur auf Ihren Namen eingetragen ist.

Was passiert, wenn sich die Ehepartner nicht einigen?

Dann kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Gesetz nennt sie die Zwangsversteigerung „zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft“ (§ 180 ZVG). Für Häuser in Düsseldorf ist das Amtsgericht Düsseldorf zuständig; es veröffentlicht Versteigerungstermine im bundesweiten Justizportal.

Der andere Partner kann beantragen, das Verfahren einstweilen einzustellen, längstens für sechs Monate, einmal wiederholbar. Für (frühere) Ehegatten gibt es eine besondere Regel: Das Verfahren kann auch eingestellt werden, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist; das kann mehrfach wiederholt werden. Insgesamt darf die Einstellung fünf Jahre nicht übersteigen (§ 180 Absatz 3 und 4 ZVG).

Eine Versteigerung nimmt beiden die Kontrolle über Zeitpunkt, Käufer und Preis. Sie eignet sich deshalb eher als letzter Weg, wenn Gespräche gescheitert sind. Ein freihändiger Verkauf, bei dem beide den Kaufvertrag unterschreiben, lässt dagegen Raum für Absprachen, etwa über den Auszugstermin.

Fällt beim Hausverkauf in der Trennung Steuer an?

Steuer kann anfallen, wenn seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind und die Ausnahme für selbst bewohnte Häuser nicht greift. Genau hier wird es in der Trennung heikel: Wer auszieht, nutzt seinen Anteil nicht mehr selbst. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, wenn der geschiedene Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiter dort wohnen (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21).

Im selben Urteil steht: Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil gegen Entgelt im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung auf den anderen, kann das ein steuerpflichtiger Verkauf sein, auch wenn sonst eine Zwangsversteigerung gedroht hätte. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, sollten Sie deshalb vor dem Auszug oder vor einer Übernahmevereinbarung mit Ihrem Steuerberater sprechen.

Wie die Zehnjahresfrist und die Eigennutzung im Einzelnen gezählt werden, steht auf der Seite Steuer beim Hausverkauf.

Was geschieht mit dem gemeinsamen Kredit?

Der Kredit bleibt bestehen, bis er zurückgezahlt oder mit der Bank neu geregelt ist; die Scheidung beendet ihn nicht. Wird das Haus verkauft, wird der Kredit in aller Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, damit der Käufer ein Haus ohne Grundschuld erhält.

Läuft noch eine Zinsbindung, dürfen Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn Sie das Haus anderweitig verwerten wollen, etwa durch Verkauf; die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 BGB). Was die Bank verlangen darf und wann nicht, steht unter Haus verkaufen trotz Kredit.

Übernimmt ein Partner das Haus, möchte der andere in der Regel nicht mehr für den Kredit einstehen. Das lässt sich nur mit der Bank regeln; klären Sie es, bevor Sie eine Übernahme vereinbaren. Den Weg zum Verkauf beschreibt die Seite Haus verkaufen in Düsseldorf, die Besonderheiten eingetragener Rechte die Seite Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Quellen: § 1373 BGB, § 1378 BGB, § 1376 BGB, § 3 GrEStG, § 747 BGB, § 1365 BGB, § 180 ZVG, BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21, § 490 BGB, § 6 ImmoWertV, § 194 BauGB, Amtsgericht Düsseldorf. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.