Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Schadensersatz an die Bank, keine Strafe. Wer einen Kredit mit festem Zins vorzeitig zurückzahlt, muss der Bank „denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht“. Diesen Schaden nennt das Gesetz in Klammern Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Absatz 2 Satz 3 BGB).

Für Verbraucherdarlehen steht der Maßstab in § 502 BGB: Die Bank kann eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ verlangen. Angemessen und unmittelbar sind die beiden Wörter, an denen sich eine Forderung messen lassen muss.

Die Entschädigung entsteht nur, wenn Sie innerhalb einer vereinbarten Zinsbindung zurückzahlen. Endet die Zinsbindung ohnehin, etwa kurz vor dem geplanten Verkauf, ist die Rückzahlung zu diesem Termin nicht vorzeitig. Ein Blick in den Darlehensvertrag lohnt sich deshalb, bevor ein Verkaufstermin feststeht.

Können Sie Ihr Haus trotz laufendem Kredit verkaufen?

Ja. Das Gesetz sieht den Verkauf ausdrücklich als Grund vor, einen Kredit vorzeitig zu beenden. Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins, das durch eine Grundschuld gesichert ist, dürfen Sie kündigen, „wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten“; ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn Sie das beliehene Haus anderweitig verwerten wollen (§ 490 BGB).

Zwei Fristen gelten dabei: Seit der vollständigen Auszahlung müssen sechs Monate vergangen sein, und die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 488 Absatz 3 Satz 2 BGB). Ist Ihr Kredit ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, regelt § 500 Absatz 2 BGB die vorzeitige Rückzahlung: Sie ist in der Zinsbindung möglich, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, und dann tritt diese Regel an die Stelle von § 490 Absatz 2.

Praktisch heißt das: Sie suchen einen Käufer, beurkunden den Kaufvertrag, und aus dem Kaufpreis wird Ihre Bank bezahlt. Danach wird die Grundschuld gelöscht, und der Käufer erhält das Haus ohne Ihre Belastung. Mit welchem Betrag die Bank rechnet, sollten Sie vor der Beurkundung wissen, damit klar ist, was Ihnen vom Kaufpreis bleibt.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, wenn der Vertrag die vorgeschriebenen Angaben nur unzureichend enthält oder wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung stammt, die die Bank verlangt hat. Die beiden letzten Fälle regelt § 502 Absatz 2 BGB.

• Die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, über Ihr Kündigungsrecht oder über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind unzureichend (§ 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB).
• Die Rückzahlung erfolgt aus Mitteln einer Versicherung, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde (§ 502 Absatz 2 Nr. 1 BGB).
• Die Zinsbindung endet, bevor Sie zurückzahlen.

Dazu kommt das Kündigungsrecht nach zehn Jahren: Ein Darlehen mit festem Zins können Sie „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren“ nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB); dieses Recht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Haben Sie später eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, beginnt die Frist ab dann neu. § 490 Absatz 2 knüpft die Entschädigung an die vorzeitige Kündigung; für die Kündigung nach zehn Jahren nennt das Gesetz keine. Ob Ihre Bank das ebenso sieht, lassen Sie sich schriftlich bestätigen.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung, und wie prüfen Sie sie?

Die Höhe hängt von Ihrem Vertrag ab, vor allem davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft und wie viel noch offen ist. Eine Formel schreibt das Gesetz nicht vor; es verlangt nur, dass die Entschädigung angemessen ist und sich auf den unmittelbaren Schaden beschränkt (§ 502 Absatz 1 BGB).

Eine feste Obergrenze in Prozent gibt es für Immobilienkredite nicht. Die Grenzen von einem Prozent und einem halben Prozent in § 502 Absatz 3 BGB gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Lassen Sie sich von Angaben im Internet nicht in die Irre führen, die diese Grenzen auf Baufinanzierungen übertragen.

So gehen Sie vor: Bitten Sie die Bank schriftlich um den Ablösebetrag zu einem bestimmten Datum und um die Berechnung der Entschädigung. Prüfen Sie im Vertrag die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht und Berechnung. Ist Ihnen die Forderung unklar, lassen Sie sie prüfen, etwa von einem Anwalt oder einer Verbraucherberatung. Wird der Verkauf steuerpflichtig, kann eine Entschädigung, die durch die lastenfreie Veräußerung veranlasst ist, den Gewinn mindern (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23). Mehr dazu unter Steuer beim Hausverkauf.

Wie läuft die Ablösung des Kredits beim Notar ab?

Der Notar sorgt dafür, dass Kaufpreis, Ablösung und Löschung der Grundschuld ineinandergreifen. Er fordert im Rahmen des Vollzugs die Unterlagen zur Löschung an und klärt, inwieweit die Grundschuld noch eine Forderung sichert. Das gehört zu den Tätigkeiten, für die das Kostenverzeichnis zum GNotKG eine Vollzugsgebühr vorsieht (Nr. 22110).

Außerdem prüft der Notar, ob die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen, und teilt sie mit; dafür fällt eine Betreuungsgebühr an (Nr. 22200). Erst dann zahlt der Käufer. Der Kaufvertrag regelt, wie der Kaufpreis fließt, damit Ihre Bank ihren Ablösebetrag erhält und die Grundschuld gelöscht werden kann. Der Rest geht an Sie.

Für Sie heißt das: Geben Sie dem Notar früh die Kontaktdaten Ihrer Bank und Ihre Darlehensnummern. Wer welche Notar- und Grundbuchkosten trägt, steht auf der Seite Kosten beim Hausverkauf.

Wie planen Sie den Verkauf mit laufendem Kredit?

Planen Sie rückwärts vom gewünschten Übergabetermin. Die Kündigungsfrist von drei Monaten und die Zeit bis zur Fälligkeit des Kaufpreises bestimmen, wann Sie mit der Bank sprechen sollten. Eine sinnvolle Reihenfolge:

• Darlehensverträge heraussuchen: Datum der vollständigen Auszahlung, Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrechte
• prüfen, ob das Kündigungsrecht nach zehn Jahren schon greift
• von der Bank den Ablösebetrag und die Berechnung der Entschädigung zum geplanten Datum anfordern
• Ergebnis mit dem erwarteten Kaufpreis abgleichen: Was bleibt Ihnen?
• bei einem steuerpflichtigen Verkauf die Unterlagen dem Steuerberater geben

Verkaufen Sie in der Trennung, gelten Besonderheiten, die auf der Seite Haus verkaufen bei Scheidung stehen. Wer ohne Makler verkauft, übernimmt die Abstimmung mit Bank und Notar selbst; was das bedeutet, steht unter Haus verkaufen ohne Makler. Den ganzen Ablauf zeigt die Seite Haus verkaufen in Düsseldorf.

Quellen: § 490 BGB, § 488 BGB, § 489 BGB, § 500 BGB, § 502 BGB, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 23, GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1). Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.